Informationen zum Erwerb einer
Immobilie in Portugal
Bevor Sie eine Immobilie in Portugal erwerben,
möchten wir Ihnen hierzu einige Informationen geben.
Hinsichtlich des Immobilienerwerbs unterscheidet sich die portugiesische Gesetzgebung kaum wesentlich vom Zivilrecht der Länder
Zentraleuropas.
Eine Tatsache steht jedoch länderübergreifend und unumstößlich fest:
Eine oder genau genommen IHRE eventuelle zukünftige Immobilie ist gerade jetzt in dieser Zeit der weltweiten Finanzkrise eine
wertstabile Investition, in der IHR Kapital sicher angelegt sein könnte!
Generelle Informationen
Was gibt es beim Kauf zu beachten? Der Kauf einer Immobilie in
Portugal ist relativ einfach. Sie können das Objekt über einen Vermittler oder auch direkt vom Eigentümer erwerben.
Sicherer ist es allerdings eine Immobilienagentur zu beauftragen. Diese findet für Sie die richtigen Angebote, unterstützt Sie bei der
Auswahl eines Objektes und organisiert den Kauf unter Berücksichtigung aller rechtlichen Aspekte.
Um sicher zu gehen, dass die Immobilienagentur, mit der Sie zusammen-arbeiten möchten, ein in Portugal lizenziertes Unternehmen ist,
können Sie bei der Regulierungsbehörde für den Bausektor und Immobilien nach der AMI Registrierungsnummer fragen und prüfen ob diese noch
aktuell ist.
IMATICO Portugal Immobilien ist eine staatlich lizenzierte Immobilienagentur mit der durch das Institut für Bau- und
Immobilienrecht (InCI, I.P.) erteilten Zulassungsnummer AMI 6495.
Der grösste Teil allen Eigentums in Portugal wird als "freier Grundbesitz" verkauft, die anfallende Maklerprovision trägt der Eigentümer
des zu veräußernden Objektes.
Angebot abgeben
Sobald Sie ein Objekt gefunden haben, an dessen Erwerb Sie interessiert sind, nehmen Sie einfach Verbindung mit
Ihrem Vermittler auf, damit dieser zur Aufnahme der Verhandlungen mit dem Verkäufer in Kontakt treten kann.
In dieser Phase ist es wichtig, alle Bedingungen und Konditionen Ihres Angebots klar zu formulieren. So kann Ihr Vermittler die beste
Vorgehensweise empfehlen, wie zu verfahren ist.
Anzahlung leisten
Für gewöhnlich wird zunächst keine Vorrauszahlung an den Verkäufer geleistet. Allerdings erhalten Vermittler bzw.
Immobiliengesellschaften in der Regel eine Vorrauszahlung.
Bei Imatico beträgt diese beispielsweise 1000,00 €. Diese Summe dient zur Reservierung des von Ihnen gewünschten Objektes und
ist zahlbar per Scheck oder Überweisung.
Kommt es zum Kaufvertrag und wird ein Objekt erworben, fällt die übliche Anzahlung
auf die Höhe des Kaufpreises an.
Sobald alle Kaufbedingungen abgestimmt sind, wird Ihr Vermittler alle Vorbereitungen mit dem Verkäufer treffen,
die Anzahlung annehmen und den gesetzlichen Vorkaufsvertrag zur vorläufigen Sicherung des Objektes aufsetzen lassen zu können.
Der Anzahlungsbetrag beträgt üblicher Weise 20% der Kaufsumme. Um jedoch ausländischen Käufer ohne direkten Zugang zu ihrer eigenen
Bank eine kleinere Anzahlung zu ermöglichen, wird normaler Weise ein Betrag in Höhe von ca. 5.000 EUR auf die vertraglich vereinbarten
Anzahlung akzeptiert, so dass die Differenz auf dem Bankweg geleistet werden kann.
Nachdem die Reservierungszahlung geleistet wurde dauert es ca. 3 - 4 Wochen, bis die Verträge abgeschlossen und unterzeichnet sind.
Der Vertragsabschluss "A Promessa"
Der "Contrato de Promessa de Compra e Venda" ist ein rechtskräftiger Vertrag, der sowohl vom Käufer als auch vom
Verkäufer unterzeichnet wird und alle Bedingungen der Eigentumstransaktion festsetzt.
Für die Sicherheit des Käufers legt das portugiesisches Gesetz fest, dass dem Käufer das doppelte der Anzahlung zurückzuzahlen ist,
wenn der Verkäufer dafür verantwortlich ist, dass die Bedingungen des Vertrages nicht erfüllt werden.
Da das "Promessa" rechtskräftig ist, sollte der Vertrag immer von einem Notar oder Rechtsanwalt inhaltlich abgeklärt und aufgesetzt
werden.
Der Kaufvertrag sollte folgende Klauseln beinhalten:
- Personendaten sowohl des Käufers als auch Verkäufers;
- die Objektadresse, die Beschreibung, eventuelle Mängel und wer die
Kosten für deren Beseitigung trägt, den Kaufpreis und die amtlichen Daten
des Grundbucheintrages;
- eine Liste von zu leistenden Zahlungen;
- Widerspruchsfristen;
- dass das Eigentum lastenfrei verkauft wird;
- dass die Höhe der Anzahlung nachgebessert werden kann, wenn Banken eine
Hypothek ablehnen sollten;
- Datum und Fristen für die Vollziehung des Kaufs.
Vollendung des Kaufs: Die "Escritura"
Die Restzahlungen und Vollziehung des Kaufs (bekannt auf Portugiesisch als die "Escritura")
geschieht im Büro eines Notars. Diese findet gewöhnlich nach 30 bis 90 Tagen statt, nachdem das "Promessa" unterzeichnet wurde,
was zur Bearbeitung einer Hypothek und dem gesamten Aufwand zur Abwicklung eines Immobiliengeschäftes ausreichend Zeit verschafft.
Die Kaufregistrierung
Was nach der Vollendung des Kaufabschlusses noch verbleibt ist, den Erwerb des Eigentums beim Grundbuchamt
eintragen zu lassen.
Das ist ein einfacher Prozess, für den eine kleine Gebühr erhoben wird, aber dies ist wichtig um sicherzustellen,
dass Ihr gesetzliches Eigentumsrecht an dem Objekt korrekt registriert wird.
Die Steuernummer
Bevor der Kauf endgültig abgeschlossen werden kann, müssen Sie als neuer Eigentümer des Objektes eine portugiesische
Steuernummer, auch "Numero de Contribuinte" genannt, beantragen und zugeteilt bekommen.
Diese kann man leicht erlangen, auch wenn ein steuerlicher Vertreter, der für Ihre steuerlichen Angelegenheiten in Portugal
erforderlich und verantwortlich ist, sich in Ihrem Namen um Ihr Eigentum kümmert.
Das kann für Sie ein Freund oder ein Bekannter sein, aber es ist dennoch empfehlenswert einen Steuerberater zu ernennen,
der nicht nur in der Lage ist, Sie zu beraten und zu unterstützen, sondern sich seiner gesetzlichen Verantwortung völlig bewusst
ist.
Eröffnung eines Bankkontos und Erlangung einer Hypothek
Es ist nicht notwendig ein Bankkonto in Portugal zu eröffnen, bevor Sie eine Immobilie kaufen, aber beachten Sie
bitte, dass die Banken folgenden Dokumente für einen Hypothekenantrag verlangen werden, wenn Sie ein Konto eröffnen möchten:
- vollständige Geburtsurkunde (einschließlich Namen der Eltern);
- Reisepass;
- Nachweis der beim Einwohnermeldeamt gemeldeten Adresse, z. B. Strom-,
Gas-, Telefonrechnung usw.;
- Nachweis einer Berufstätigkeit (Lohn- oder Gehaltsabrechnung) oder anderer
Einkünfte;
- Steuernummer.
Auch wenn Sie kein Einwohner Portugals sein sollten, sind Hypotheken für Sie leicht zu erlangen.
Eigentum - Erwerbskosten
Die Grunderwerbsteuer
Vor dem Abschluss des Immobilienübertrages ist der Käufer verpflichtet, eine einmalige Steuer mit der Bezeichnung
"Imposto Municipal sobre Transmissoes" (IMT) zu leisten.
Vor dieser Zahlung wird geprüft, ob nicht noch alte Steuerschulden vom Vorbesitzer anhängig sind, damit der Käufer nicht für diese
verantwortlich gemacht werden kann.
Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt von dem Objektpreis ab. Für Immobilien, die als Hauptwohnsitz dienen (Habitação permanente)
gelten auf dem portugiesischen Festland nachfolgende in der Tabelle dargestellte Steuersätze:
Wert der Immobilie
Steuersatz
Abziehbarer Betrag
unter 85.500 €
0%
0,00 €
85.501 - 117.200 €
2%
1.710 €
117.201 - 159.800 €
5%
5.226 €
159.801 - 266.400 €
7%
8.422 €
266.401 - 532.700 €
8%
11.086 €
532.701 € und drüber
6% Einheitssteuer
0,00 €
Ab einem Wert in Höhe von 85.501 € können bestimmte Pauschbeträge (rechte Spalte) von der errechneten Steuer abgezogen
werden.
Für Immobilien, die als Zweitwohnsitz oder zur Vermietung dienen (Habitação secundária) gelten auf dem portugiesischen Festland
nachfolgende Steuersätze:
Wert der Immobilie
Steuersatz
Abziehbarer Betrag
unter 85.500 €
0%
0,00 €
85.501 - 117.200 €
2%
855 €
117.201 - 159.800 €
5%
4.371 €
159.801 - 266.400 €
7%
7.567 €
266.401 - 511.000 €
8%
10.231 €
511.001 € und drüber
6% Einheitssteuer
0,00 €
Beispiel: beim Kauf einer Immobilie als Hauptwohnsitz für 200.000 € beträgt der Steuersatz 7% bzw. 14.000 €. Nach
Verrechnung des abziehbaren Betrages von 8.422 € verbleibt eine IMT in Höhe von 5.776 €.
Beim Kauf einer Immobilie als Zweitwohnsitz für 200.000 €, die auch der Vermietung dienen kann, beträgt der Steuersatz
ebenfalls 7% bzw. 14.000 €. Jedoch nach Verrechnung des abziehbaren Betrages von 7.567 € verbleibt eine IMT in Höhe
von 6.433 €.
Die Stempelsteuer
Nach Abschluss des Kaufs wird einmalig eine Pauschale von 0,8% des Kaufpreises erhoben, die an das Notariat
zu entrichten ist.
Weitere Gebühren
Es sind noch zwei weitere Gebühren zu beachten:
- der Notar erhebt eine Kostennote von rund 200 € für seine Dienste (die Kosten
variieren ein wenig zwischen den Standorten,
sind aber gesetzlich geregelt),
- beim Grundbuchamt entsteht für die Eintragung eine Gebühr von 150 €.
Alle Gebühren in der Übersicht
Wert der Immobilie
Verkaufs-steuer
Stempel-steuer
Weitere Gebühren
Anwälte & Folgebetreuung
%
100.000 €
330 €
800 €
350 €
1500 €
3,0%
200.000 €
5.756 €
1.600 €
350 €
1500 €
4,6%
300.000 €
13.147 €
2.400 €
350 €
1500 €
5,8%
400.000 €
21.147 €
3.200 €
350 €
1500 €
6,5%
500.000 €
29.147 €
4.000 €
350 €
1500 €
7,0%
750.000 €
45.000 €
6.000 €
350 €
1500 €
7,0%
Laufende Steuern
Ihre laufende steuerliche Verpflichtungen als Eigentümer einer Immobilie in Portugal ist, eine Kommunalsteuer
(oder auch Eigentumssteuer), die sogenannte "Imposto Municipal sobre Imoveis" (IMI) zu entrichten.
Laut Gesetz ist dieser Wert von den Steuerbehörden auf minimal 0,2% bis maximal 0,8% der bewerteten Immobilien ("Valor Patrimonial
Tributario") festgesetzt worden. Ihr Immobilienmakler erteilt Ihnen gerne Auskunft darüber, wie hoch die jährlichen IMI Kosten für
ein Objekt sein werden.
Die meisten Ausländer können beim Kauf eines ständigen oder nicht ständigen Wohnsitzes in Portugal eine Befreiung von dieser Steuer
für eine Dauer von bis zu 6 Jahren beantragen und erwirken.
Ihr Steuerberater kann diese Befreiung mittels einer Vollmacht und in Ihrem Auftrag beantragen.
Unsere Dienstleistungen nach dem Kauf
Viele kennen den Begriff „After Sales Service”, aber was steht dahinter?
Der Kauf einer Immobilie oder Umzug in ein neues Zuhause, vor allem in ein anderes Land, kann zu einer nervenaufreibenden und
stressigen Erfahrung werden. Deshalb erhalten Sie von IMATICO jede notwendige Unterstützung, um Ihren Kauf und den Umzug so einfach
wie möglich zu vollziehen.
Die nachfolgenden Dienstleistungen (und vieles darüber hinaus) sind bei sehr konkurrenzfähigen Preisen über eine Partnerschaft mit
einem Unternehmen vereinbart, das sich auf die Unterstützung beim Kauf und Umzug der Nichtansässigen nach Portugal spezialisiert hat:
- Orientierung und Unterstützung für nichtansässige Privatpersonen und
Unternehmen;
- professionelle Betreuung Ihrers Immobilienkaufs von Anfang bis Ende durch
einen von Ihnen bevollmächtigten, unabhängigen Anwalt;
- Vermittlung von Devisen, Hypotheken, Bankkonten, Versicherungen und
Investitionen;
- Anschluss von Versorgungsleistungen (Gas, Strom, Wasser);
- Immobilien Verwaltung und Vermietung;
- technische Architektur-, Bau-, Hoch- und Tiefbau - Betreuung;
- Schwimmbad Bau und Instandhaltung.
